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湘建房〔2019〕199號(hào)　　

各市州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（住房保障服務(wù)中心）、財(cái)政局：

　　根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：

　　一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)督管理，按照“誰使用、誰受益、誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)維修工程），不得列支與物業(yè)維修工程無關(guān)或者應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、施工單位承擔(dān)的費(fèi)用。

　　二、各市州、縣市房地產(chǎn)主管部門要會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。區(qū)房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要按照規(guī)定的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)工作。

　　三、設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)合理確定商品住宅、非住宅的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，向社會(huì)公布并適時(shí)調(diào)整。同時(shí)，要會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定公開招標(biāo)辦法，通過公開招標(biāo)的方式，在當(dāng)?shù)剡x擇存款利率高、信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)的商業(yè)銀行作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　區(qū)房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)剡x擇一家商業(yè)銀行開設(shè)結(jié)算賬戶，設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，并報(bào)所在地物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。

　　四、新建商品房的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。預(yù)售商品房的，由購(gòu)房者在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　五、物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶下以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交；續(xù)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可逐月交存。未交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)要依法催交。

　　六、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由受益的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偦蛘邊f(xié)議分?jǐn)?，分?jǐn)傎M(fèi)用從受益的業(yè)主分戶賬中列支；分戶賬面余額不足的，或者未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由受益的業(yè)主直接支付。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期與維修資金專戶管理銀行核對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目，并將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金總帳、棟（幢）帳、分戶帳的交存、使用、增值收益和結(jié)存、年度審計(jì)等情況，每年定期向全體業(yè)主公布。

　　七、物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

　?。ㄒ唬┯?jì)劃使用。適用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益、費(fèi)用在五萬元以下、可以預(yù)見且以延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命為主要目的的周期性物業(yè)維修工程。業(yè)主大會(huì)可以采用一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。計(jì)劃使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存總額的百分之五，且計(jì)劃使用期限不超過五年。

　　需要計(jì)劃使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況編制使用計(jì)劃，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)進(jìn)行備案后，按計(jì)劃使用。

　?。ǘ┮话闶褂?。適用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主受益、臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內(nèi)完成的物業(yè)維修工程，經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，采取一次投票表決一個(gè)項(xiàng)目的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　需要一般使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報(bào)修或者發(fā)現(xiàn)問題后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，編制物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，通過有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意，向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)進(jìn)行備案；未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主提出申請(qǐng)。

　　（三）應(yīng)急使用。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行維修的緊急情況，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。應(yīng)急維修的情形按照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　需要應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出應(yīng)急使用申請(qǐng)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即組織現(xiàn)場(chǎng)勘察；確需立即維修的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織維修單位實(shí)施搶修。出現(xiàn)應(yīng)急維修情形且未有提出申請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織代修。應(yīng)急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進(jìn)行認(rèn)定的，要盡快出具認(rèn)定意見；能夠現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，要現(xiàn)場(chǎng)出具認(rèn)定意見。

　　八、業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用采取異議表決方式投票表決。采取異議表決方式投票表決物業(yè)專項(xiàng)維修資金計(jì)劃使用、一般使用的，按照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門要制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金計(jì)劃使用、一般使用、應(yīng)急使用的具體辦法和操作流程，公布相關(guān)示范文本。

　　九、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案、涉及戶數(shù)、分?jǐn)偡桨福▍f(xié)

　　議分?jǐn)偡桨福┮约皹I(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主表決決議等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)維修工程項(xiàng)目的顯著位置同時(shí)公示，公示期不少于七日。

　　十、物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)維修單位；未成立業(yè)主大會(huì)的，由有利害關(guān)系的業(yè)主或者由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)維修單位。

　　擬選聘的物業(yè)維修單位、工程預(yù)算、維修工期起止時(shí)間、保修期限等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)維修工程項(xiàng)目的顯著位置同時(shí)公示，公示期不少于七日。

　　公示期滿無異議的，物業(yè)維修工程組織方應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)維修單位進(jìn)場(chǎng)施工，并監(jiān)督施工直至竣工驗(yàn)收。公示期內(nèi)提出異議的，物業(yè)維修工程組織方自收到異議之日起五日內(nèi)，書面答復(fù)異議人。

　　物業(yè)維修工程竣工驗(yàn)收按照有關(guān)規(guī)定需要備案的，應(yīng)當(dāng)報(bào)相關(guān)管理部門備案。

　　十一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)可以定期向社會(huì)公布物業(yè)維修單位及工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)名單，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自行選擇。

　　十二、鼓勵(lì)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與物業(yè)維修工程監(jiān)理、驗(yàn)收；監(jiān)理、驗(yàn)收等費(fèi)用列入物業(yè)維修工程成本。物業(yè)維修工程費(fèi)用五萬元以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行造價(jià)審核。

　　十三、物業(yè)維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)維修工程組織方應(yīng)當(dāng)將維修方案、工程審價(jià)報(bào)告、工程竣工驗(yàn)收合格證明材料等事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)維修工程項(xiàng)目的顯著位置同時(shí)公示，公示期不少于七日。

　　公示期滿無異議的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將維修費(fèi)用應(yīng)付款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)到物業(yè)維修單位。物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。物業(yè)維修工程費(fèi)用只能支付到約定的物業(yè)維修單位賬戶。公示期內(nèi)提出異議的，由異議人與物業(yè)維修工程組織方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，參照前述規(guī)定執(zhí)行。

　　十四、未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能正常履職的住宅小區(qū)，由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　十五、各市州房地產(chǎn)主管部門要結(jié)合國(guó)家、省對(duì)老舊小區(qū)的改造政策和當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的具體辦法。要主動(dòng)將有關(guān)信息網(wǎng)站和聯(lián)系電話對(duì)外發(fā)布，接受社會(huì)和媒體監(jiān)督，依托現(xiàn)有住房信息管理系統(tǒng)，有效嵌入物業(yè)專項(xiàng)維修資金業(yè)務(wù)查詢、辦理和業(yè)主表決等功能。

　　十六、已出售的公有住房物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳           湖南省財(cái)政廳

　　2019年10月17日